Claves del mercado inmobiliario de Mendoza

A la espera de lo que será el cambio de gobierno a nivel nacional y las expectativas de un nuevo plan económico que ponga en marcha el presidente electo Alberto Fernández, el sector de la construcción y el mercado inmobiliario se encaminan a cerrar un 2019 en crisis, con caída de la demanda y restricciones cambiarias que marcan a fuego el escenario sobre el que se plantea lo que puede llegar a pasar de cara al 2020. Sobre este panorama, el presidente para Argentina y Uruguay de Re/Max, Sebastián Sosa, analizó las particularidades de Mendoza como plaza, lo que pasó este año y lo que puede venir.

Estos son los principales ejes y claves a tener en cuenta, según Sebastián Sosa:

-Oferta en alza: lo que se estuvo viendo durante todo el año en Mendoza, que tiene que ver con la tendencia que se empezó a dar en el segundo semestre del 2018, es un crecimiento elevado de la oferta, como consecuencia de la escasa demanda. El motivo es que se empezó a acumular el stock por la falta de demanda y porque, en algunos casos, los propietarios no acceden a ajustar el precio de su propiedad. Esto se nota en todos los segmentos, en departamentos o casas. En relación a los ambientes, se ve mayor oferta en departamentos de 1 o 2 ambientes, que es lo que se construyó en los últimos años, dado que, hoy los que hace dos años invirtieron en pozo quieren salir para hacerse de liquidez, y eso hace que incremente más la oferta en este segmento. En general, hay una sobreoferta.

-Demanda en baja: el escenario es bastante parecido a lo que fue el segundo semestre del 2018 y lo que va de este año. La demanda está más lenta, si bien hay gente consultando y se toman ofertas, no es al ritmo que esperábamos. Estamos terminando un año que no tuvo los mejores resultados, pero siempre hay gente que tiene necesidades y urgencias, que tiene que ver con nacimientos, cambios en la estructura familiar, temas económicos, expensas, etc. Esto hace que aun en un mercado lento y con menos negocios, se hagan operaciones igual. Entendemos que hay una demanda que está reteniéndose por la incertidumbre política. Por lo cual, ya a partir de diciembre y en 2020 estimamos que debería mejorar la demanda, no por la situación económica, sino por necesidades que están retenidas.

-Créditos hipotecarios: prácticamente no se han tomado reservas en esta última parte del año con créditos. A principio de año si se han tomado algunas reservas, pero ya después de las PASO (agosto), esas reservas desaparecieron. Hay créditos, pero la gente no los está tomando porque no saben cuánto van a terminar pagando por cuota, así que esta fuera del negocio hoy en día.

-Precios: pasa algo parecido a lo que veníamos viendo y analizando durante todo el año. Los precios en la cartelera, es decir, en los portales, no presentan una gran baja. De hecho, podemos ver que no hay baja, a los corredores les cuesta hacer los comparativos para hacer las tasaciones, porque están sobrevaluados y las propiedades están a la venta hace 90 días, 180 días, hasta un año o más. Lo que sí se ve es una contraoferta mucho más agresiva por parte de los compradores, con rebajas de un 10%, un 15% y hasta un 20% en los precios, y la aceptación o no de estas ofertas tiene que ver con las necesidades del vendedor de hacer o no esa operación ahora.

De acá en adelante, el nivel de operaciones va a depender de las medidas económicas que se tomen, lo que pasará con el dólar, etc. Si se devalúa el peso nuevamente, es decir que el dólar aumenta, alguien que quiera vender va a tener que bajar el precio. No sabemos cuál es el piso, siempre después de una devaluación viene una baja de precio, pero no sabemos cuánto va a durar esta baja de precio.

-Perfil de los compradores: los que marcan el ritmo del negocio hoy son los compradores, son los que mandan. En los años de crédito 2016/2017 y principio de 2018, los que mandaban eran los propietarios, ellos decidían si escuchaban ofertas o no, y ellos marcaban el ritmo. Hoy el ritmo lo marca el comprador, él es el que pone el precio, oferta fuerte, y dependerá de la necesidad de urgencia de los vendedores de aceptar o no. Hay personas que buscan su vivienda, por lo cual tenían ahorros y quieren hacer valer esos ahorros; y hoy compran un 10% más de m2 que antes con los créditos. Después hay otro grupo de personas que no buscan viviendas, sino que buscan inversiones, y son los que juegan más fuerte, son los que en denitiva sacan cuentas, ven a cuánto menos pueden comprar, proyectan a cuánto podrían vender aguantando la propiedad un tiempo, no para entrar y salir, y ellos ponen el precio. Si no aceptan el precio se bajan, no negocian demasiado y buscan otras oportunidades. Son aquellos que no tienen el factor emocional en juego, como los que compran su propia vivienda.

-Vendedores: el que no tenga una necesidad o una urgencia, no quiere “regalar” su vivienda. Y no entienden que en realidad no es regalar, sino que es lo que el mercado está dispuesto a pagar. Si no le satisface lo que el mercado está dispuesto a pagar por su producto, le recomendamos que se baje de la venta, espere momentos mejores y salga luego a la venta cuando el mercado se haya estabilizado o cuando se sepa cuál es el precio real de la venta. Lo mismo pasa con el comprador, hay compradores que quieren vender caro y comprar barato.

Entrevista  fondo

Sebastián Sosa es presidente de RE/MAX para Argentina y Uruguay. En esta entrevista da su visión sobre el panorama actual del sector y lo que puede venir.

-¿Cuál es el panorama actual del sector?

-Yo creo que se está atravesando un proceso de ajuste, combinado con un momento político económico del país bastante complicado. Hay algunas personas que se han sentado en la nueva realidad del mercado inmobiliario, que es un mercado de precios más bajos y sin crédito, y hay una parte del sector que todavía está intentando rememorar viejas épocas, y por lo tanto está sufriendo de más. También, vemos una parte importante de la comunidad inmobiliaria que no está aceptando las nuevas reglas de juego, se resisten y, no solo se ven afectados ellos, sino que también arrastran a sus clientes.  El trasfondo económico no creo que cambie mucho en el corto o mediano plazo. Por otro lado, vale la pena aclarar que el país, en general, siempre se manejó sin crédito hipotecario, por lo cual la inexistencia de créditos no hace que este año o los subsiguientes tengan que ser peores que los años anteriores. Es más, lo distinto fue el 2016/2017 cuando encontrabas que el 35%-50% de las ofertas eran con préstamos hipotecarios.

-¿El mercado inmobiliario toco su piso?

No podría decir que toco su piso, yo creo que en la Argentina eso depende mucho de la subjetividad macro, que está sujeta a posibles medidas/ anuncios. Sí es verdad que estamos en un nivel que todos los indicadores nos dirían que de acá para abajo pareciera no haber nada, pero este es un país que siempre puede sorprendernos. Está claro que estamos con menos operaciones per cápita de lo que había en el peor momento, en el 2001, y yo, personalmente, creo que ni la situación económica ni la situación política del país es tan grave como en ese momento.

-¿El mercado está parado a la espera de señales políticas más claras?

-El mercado está parado principalmente por dos factores, que no necesariamente van de la mano. Por un lado, está la incertidumbre política y, por el otro, está un descalce real de los precios o de la capacidad de compra de las personas, que hace que claramente haya una imposibilidad real. Si mi poder de compra me deja afuera del mercado, quedo afuera. La medida anunciada hace unos días de acceder a U$S100.000 para la primera vivienda es buena, pero si no despertamos y hacemos frente al descalce real de precios, por más que otorguen esta facilidad, nada va a cambiar. Yo creo que existen las dos variables, pero pondría por arriba una actividad económica en caída o desmejorada en los últimos años y un tipo de cambio que hace muy difícil a las personas poder acceder a cualquier tipo de unidad. Yo creo que ese es el factor principal donde hay que ajustar los precios y, en segunda instancia, la incertidumbre política.

-¿Cuándo podría empezar a mejorar esta situación?

-Todos esperamos que mejore a principios del año que viene, en base a lo que vemos que está pasando y que pasó. Eso va a disminuir la incertidumbre a nivel político y de medidas económicas, pero no va a disminuir la gravedad de la situación económica del país. Por lo cual, no creo que vaya a haber una disparada como la hubo a fines del 2017, sino que quizás empecemos a recorrer una situación donde el mercado se vuelva a parecer a un mercado con una actividad normal o casi normal.