Se reactiva la actividad en el Pedemonte

Por Cecilia Zabala

A más de medio año de vencido el plazo de vigencia del decreto del exgobernador Alfredo Cornejo, que suspendió por 12 meses el avance de emprendimientos inmobiliarios en la zona del Pedemonte (comprendida por Las Heras, Capital, Godoy Cruz y Luján de Cuyo), comenzaron a reactivarse trámites legales para dar curso a proyectos de distinta magnitud, principalmente en Las Heras y Luján de Cuyo.

En paralelo, en la Legislatura se debaten dos proyectos de ley que tendrán un impacto directo sobre el desarrollo urbanístico de esta zona, con nuevos criterios coordinados entre todos los municipios involucrados, que hasta el momento regularon de manera aislada; y dejando margen para situaciones irregulares.

Detrás de estos desarrollos privados, loteos y condominios, en muchos casos construidos de manera irregular, hay una realidad: el deficit habitacional que reina en Mendoza. Actualmente se estima que esta necesidad supera las 70.000 viviendas en toda la provincia. El dato surge de estimaciones del Instituto Provincial de la Vivienda (IPV), basadas en proyecciones del último censo nacional (realizado en 2010).

Por eso, construir en zonas no urbanizadas, sin servicios como agua potable, cloacas y gas natural, es para muchos la única opción con tal de alcanzar el sueño de la casa propia, debido a la brecha entre los ingresos y los valores de lotes o inmuebles en zonas aptas.

Así, se produjo un desarrollo sin control, ya que el mercado inmobiliario desplazó hasta allí los anhelos de miles de mendocinos, con precios más accesibles por la falta de acceso a servicios básicos.

Además de la no factibilidad de servicios, a esta zona se le agrega otro inconveniente: el alto riesgo aluvional que presenta el Pedemonte, basado en un exhaustivo estudio que realizó el Instituto Nacional del Agua (INA).

Aunque se suman también el cambio climático, el riesgo de incendios, entre otros factores.

Lo cierto es que fue el vacío legal lo que le permitió a cualquier dueño de tierras en la zona hacer un barrio sin los más mínimos requisitos de urbanización y sin tener en cuenta el riesgo natual de la zona o la factibilidad real de contar son servicios básicos, lo que llevó al Gobierno a ponerle un freno a la situación.

El presente

Así, a ocho meses de caducado el decreto de Cornejo, desde febrero se están presentando los estudios ambientales requeridos en el caso de algunos emprendimientos con el objetivo de que los expedientes que permanecieron frenados más de un año avancen. Mientras que muchos otros se mantienen en el margen de la ilegalidad.

Estos estudios están siendo analizados en la Secretaría de Ambiente, en el marco general de lo que propone la normativa que el gobernador Rodolfo Suarez envió a la Legislatura meses atrás.

Por su parte, Soledad Barros, coordinadora de la Unidad de Evaluaciones Ambientales de la Secretaría de Ambiente y Ordenamiento Territorial, explicó a Área Tres que "desde febrero, algunos emprendimientos están presentando estudios ambientales requeridos y se están analizando en el marco general de la ley. También estamos a la espera de que se traten los proyectos enviados por el Gobernador el 1 de mayo sobre este tema".

En concreto, "hay siete emprendimientos de distinta categoría ya existentes que están presentando los estudios hidráulicos requeridos para poder avanzar en la Declaración de Impacto Ambiental". Se trata de desarrollos ubicados en Las Heras y Luján de Cuyo. Además, "dos nuevos proyectos están en la misma situación", destacó Barros.

Sin embargo, la funcionaria advirtió que "son muchos los que tienen que presentar todavía este tipo de estudios".

En concreto, lo que están exigiendo de especialistas en materia hidráulica son evaluaciones específicas del proyecto, que deberán contener propuestas de mitigación de riesgos.

"La ley que se está trabajando para el Pedemonte exige la presentación de estos estudios, que son evaluados por la Dirección de Hidráulica. A partir de contar con este y otros requisitos se trabaja en la Declaración de Impacto Ambiental, se elabora el estudio final y se lleva a la consulta pública", explicó la Coordinadora de la Unidad de Evaluaciones Ambientales.

"En esta zona no existen servicios, está regulada por legislaciones intermedias, sin coordinación. Lo que se busca es determinar cómo van a ser los servicios, que haya criterios unificados, que los loteos estén aprobados, que haya urbanización. Todo esto es lo que se está trabajando con un proyecto macro, que incluye toda la zona y se fijan reglas claras", agregó.

Por su parte, desde Las Heras como desde Luján de Cuyo, los departamentos con más afectación en esta zona, confirmaron a Área Tres que los estudios que los desarrolladores presenten deberán enmarcarse en la normativa que está siendo estudiada.

Proyectos de ley en danza

El Poder Ejecutivo envío a la Legislatura dos proyectos de ley orientados al ordenamiento territorial del Pedemonte. Se trata de la "Ley de pautas de manejo y disposiciones especificas para la planificación integrada y sostenible de la Precordillera y el Piedemonte del Área Metropolitana de Mendoza" y el proyecto de "Ley de creación de Área Natural Protegida".

El primero fue elaborado en base al estudio "Evaluación de Amenazas del Piedemonte del Área Metropolitana", elaborado por el Instituto Nacional del Agua. Esta normativa busca unificar y actualizar los criterios para definir dónde y cómo construir a través de una ley nueva que especifique en qué zonas no se podrá avanzar por amenaza aluvional como cauces y laderas inestables.

Los técnicos consideran que el Pedemonte debe ser abordado de manera interjurisdiccional y gestionado como una sola unidad ambiental. En la nueva ley, el área es mayor a las de las leyes vigentes en la actualidad e incluye todas las cuencas. El polígono de superficie comprende 76.699 hectáreas o 766 km2.

Mientras que la creación de un Área Natural Protegida surge como complementario al proyecto de ley del Pedemonte para conformar una ley de planificación integrada y sostenible de la precordillera y el Área Metropolitana de Mendoza. Esto se debe a que el Pedemonte es considerado un área con condiciones ambientales para la conservación de los ecosistemas.

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Una decisión histórica

En febrero de 2019 el ex gobernadora Alfredo Cornejo sorprendió con un decreto que suspendió las Declaraciones de Impacto Ambiental de los proyectos inmobiliarios comprendidos en un área de 1.200 kilómetros cuadrados en la zona del Pedemonte Mendocino, comprendida desde la subida a Villavicencio hasta la zona Agrelo, en la margen derecha del río Mendoza, las inspecciones municipales a los emprendimientos ya concretados y la revisión de expedientes, además de las exigencias de adecuación a los desarrollos y viviendas ya construidas.

La decision estuvo motivada por el avance urbano no planificado, la fragilidad ambiental de las zonas áridas y el mal manejo de la flora y fauna nativa que los privados vienen haciendo, que derivó en una amenaza aluvional sobre la zona.