Logística urbana: una inversión diferenciadora en el real estate
El mercado inmobiliario tradicional se concentra en las viviendas, oficinas o locales comerciales. Esto hace, que a veces, se pierda el foco de otras oportunidades de real estate que son muy ventajosas, por ejemplo: la logística urbana.
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Históricamente el valor inmobiliario es asociado a lo visible: una esquina transitada, un edificio distintivo, un centro comercial o corporativo. Sin embargo, el crecimiento del ecommerce y los nuevos hábitos de consumo ponen en valor otro tipo de activo: el inmueble logístico urbano.
El fenómeno no se limita a los parques industriales. La novedad está en los depósitos medianos, hubs urbanos y centros de retiro. Un inmueble que antes podía ser considerado secundario, un galpón bien ubicado, por ejemplo, hoy puede tener una nueva vida como activo logístico.
En las ciudades europeas, la presión por reducir tiempos de entrega está llevando a modelos de logística urbana más próximos al consumidor. Por eso, los activos bien ubicados tienden a volverse muy demandados, porque la cercanía reduce tiempos y complejidad operativa.
Mendoza hoy combina consumo urbano concentrado, actividad comercial regional, agroindustria, comercio mayorista, distribución hacia el interior provincial y conectividad estratégica con Chile y otras provincias argentinas.
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El negocio va mutando de las grandes naves a activos más flexibles: galpones de 300 a 1.000 m², depósitos livianos con playa de maniobra y acceso para utilitarios.
La clave no está en la estética comercial, sino en tres variables: ubicación, accesibilidad y eficiencia operativa. Un inmueble logístico necesita otra cosa: buenos ingresos, facilidad de carga y descarga, conectividad digital, cercanía a zonas de consumo y costos operativos controlados.
Qué activos pueden funcionar en Mendoza
Depósitos urbanos de última milla: Espacios cercanos al consumidor final para empresas de ecommerce, retail o productos de alta rotación.
Tiendas invisibles: Espacios cerrados al público, preparados exclusivamente para gestionar pedidos online. No necesitan vidriera, pero sí orden y rapidez operativa.
Microhubs zonales: Puntos pequeños ubicados cerca de zonas densas para acelerar la entrega final. Pueden funcionar para paquetería, última milla o productos de conveniencia.
Refuncionalización de galpones existentes: Inmuebles antiguos que pueden reconvertirse. En Buenos Aires ya se observa demanda de centros logísticos urbanos por parte de operadores, ecommerce y retail. Esa lógica puede trasladarse gradualmente a Mendoza.
Por qué este formato es atractivo para inversores
Primero: menor dependencia de las modas estéticas del mercado. Un departamento está condicionado por su diseño o amenities, un local por el tránsito comercial, en cambio, un depósito que esté bien ubicado ya tiene un valor casi inmodificable.
Segundo: contratos más estables. Las empresas que operan logística necesitan continuidad, porque mudar una operación implica costos, tiempos, recorridos y reorganización.
Tercero: permite diversificar. Para inversores acostumbrados a vivienda, locales u oficinas, la logística representa una categoría distinta, con otra lógica de demanda y otra matriz de riesgo.
Aplicabilidad concreta en Mendoza
Hay una pregunta interesante para los desarrolladores mendocinos: ¿qué pasa si algunos terrenos o inmuebles que no califican para vivienda o retail tradicional sí tienen alto valor logístico?
Quienes visualicen esta posibilidad pueden encontrar una oportunidad antes de que el mercado la muestre con claridad.
Mendoza aún no tiene una gran escala ni gran densidad como en otras grandes ciudades del mundo. Pero, tiene todo para desarrollar un modelo propio, donde el stock se necesita acercar al consumidor y ahí, es donde el inmueble bien ubicado gana valor.
Los usuarios naturales podrían ser: empresas de ecommerce, cadenas de retail con varias sucursales, empresas que venden por Mercado Libre u otros canales digitales y mayoristas que necesiten entrega rápida al Gran Mendoza.
Mendoza está a tiempo de anticiparse. El desafío será identificar los sectores correctos. Hay una gran oportunidad para pensar los mejores espacios logísticos de cercanía. Lo ideal es desarrollar en zonas próximas a corredores: Acceso Este, Acceso Sur, Costanera y carril Rodríguez Peña.
Algunos desarrollos ya están en funcionamiento y con muy buenos resultados, por ejemplo, el complejo Del Sol City Center ubicado en Solandino IV en Guaymallén.
Hoy la última milla es una real oportunidad inmobiliaria. Hay que saber aprovechar que el consumo va en crecimiento a lo digital y lo inmediato.
Los metros cuadrados bien ubicados para distribuir pueden valer tanto como aquellos bien ubicados para vender. El real estate también se juega en la logística urbana: espacios poco visibles, pero que hacen posible que todo llegue a tiempo.
La logística urbana no es solo una solución a una demanda nueva de los consumidores, aparece como una alternativa real de inversión inmobiliaria donde deben mirar con atención los inversores.
