Por qué en Mendoza es difícil comprar «desde el pozo»

Desarrollistas mendocinos siguen con expectativa la posibilidad de que esta medida avance en la provincia. En paralelo, escribanos se manifiestan en contra y advierten que hay vacíos dentro de la norma.


Por Ezequiel Derhum


El decreto 962/2018 del Gobierno Nacional publicado en noviembre pasado tiene como horizonte movilizar al mercado inmobiliario en un escenario recesivo y de alta inflación con operaciones planchadas. Lo que propone la norma es habilitar la inscripción de los boletos de compra/venta de viviendas adquiridas desde el pozo. Así, el acuerdo entre privados no necesitaría de un escribano si el trámite se realiza por el sistema de firma digital. Esta nueva modalidad mucho más ágil para hacerse de un inmueble a un buen precio, ya que elimina intermediarios, puja fuerte en la Ciudad de Buenos Aires, pero parece que en Mendoza su implementación está, por ahora, lejana. Incluso desde el Gobierno provincial tampoco se avanzó en materia de reglamentación como para que se puede aplicar en Mendoza.


La medida busca un doble beneficio, por un lado una cobertura legal antes de una escrituración para quien invierte con la compra desde pozo, con un mejor precio, y, en segundo lugar, la posibilidad de financiamiento para la empresa constructora, que podrá vehiculizar esa compra según la espalda de sus finanzas o vía bancaria, con un crédito hipotecario. El desarrollador el proyecto puede financiarse directamente del comprador de la unidad que a futuro va a construir, lo que le evita tener que recurrir a crédito bancario o contar con recursos propios como para arrancar con la obra.


El constructor Jorge Allub lo explica así: “En términos generales, para empezar a hacer un edificio, todavía no tenés la pre horizontalidad, pero necesitas financiar el pozo. Hoy qué sucede: la garantía que tiene quien compra una propiedad que todavía no está construida la daba una escritura pero como emprendedor no podes darle una escritura al comprador. Entonces, con este sistema lo que haces es un boleto de compra/venta en donde el boleto, que antes quedaba en el ámbito privado, se inscribe en el Registro de la Propiedad. De esa manera, se protege al comprador de cualquier maniobra especulativa o delictiva. Viene muy bien para proteger a los compradores y a los emprendedores les permite contar con una herramienta para financiarse sin tener que ir a un banco”.


Notarios, con la guardia alta

Esta nueva herramienta para agilizar el mercado, que posibilita comprar a “precios de oportunidad” o “de pozo” (hasta un 20% menos) tiene una fuerte resistencia en el mundo notarial. Es que para los colegios de escribanos del país, “solo la escritura te hace dueño”.


Tras la publicación del decreto, el presidente del Consejo Federal del Notariado Argentino, José Alejandro Aguilar, dejaba en claro cuál era la postura: “Queremos hacerle saber a la sociedad las verdaderas diferencias entre un simple contrato o boleto de compraventa y la escritura, que es el instrumento público imprescindible para adquirir la propiedad de un inmueble”.


Desde la provincia, quien se sumó a esta posición fue el titular del Colegio de Escribanos de Mendoza, Guillermo Liñán, quien dijo que la entidad que conduce aún no tiene una definición orgánica, dado que no hay reglamentación provincial, pero sí dio su postura personal.


Sobre si esta medida daña o no su actividad, afirmó: “Perjudica el rol del escribano en forma inmediata en la medida que la contratación puede llevarse a cabo sin la intervención o evitando la intervención del profesional idóneo, que en este caso es el escribano (como da a entender el decreto), por el simple hecho de ser firmado digitalmente. Y también de manera mediata, cuando el profesional escribano se encuentra en actos pre escriturarios con una contratación hecha de manera poco profesional (por no haber intervenido oportunamente), en la cual se han pactado o dejado de acordar elementos propios de la contratación inmobiliaria como distribución de gastos de escrituración, planimetría, aceptación de reglamentos de conjuntos habitacionales y demás elementos de la contratación que por no haber sido aceptados oportunamente, antes del acuerdo, pueden derivar posteriormente en contrariedades o conflictos entre las partes.


Para Liñán, el decreto llegó para abrir una brecha entre los emprendedores inmobiliarios y los escribanos: “Los desajustes con la legislación dejan traslucir que se concibió una de protección y fomento de una actividad, dejando de lado toda protección al consumidor”.


Entonces, qué avances puede haber en Mendoza. Bueno, en principio habrá que esperar si la iniciativa llega desde el Ejecutivo provincial, impulsando una ley provincial que reglamente la medida nacional, como suele ocurrir con este tipo de normas, o bien, si será iniciativa de algún legislador promover que Mendoza homologue el decreto para su reglamentación.


Desde el Registro de la Propiedad de Mendoza, que depende del Poder Judicial, no han ofrecido una postura definitoria y están a la espera de que surja una iniciativa legislativa para comenzar a discutir el tema, que, por ahora, no ha tomado impulso.


Otros problemas más urgentes

Estanislao Puelles Milán, flamante presidente del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Mendoza (CCPIM), dio su visión sobre la posibilidad de que avance en la provincia la compra / venta desde pozo con boleto.


De todas maneras, antes hizo una aclaración importante: “Hoy el problema del mercado inmobiliario está pasando por la macroeconomía y no por estos aspectos que, si bien son herramientas que sirven y que evidentemente pueden motorizar al mercado, están tapados por problemas más serios”.


Volviendo al tema del decreto nacional y salvando la dura coyuntura que atraviesa el sector, Puelles Milán ve esta herramienta como “atractiva”.


“No solo es positivo el hecho de poder registrar los boletos, sino el hecho de que ahora los desarrollistas tengan la obligación de presentar seguros de caución mientras dure la obra. Si quieren hacer preventa desde pozo con boleto, ese seguro de caución al consumidor, al comprador de la unidad, le va a dar una certeza jurídica bastante importante. Si después el desarrollista no termina por algún motivo la obra, corresponde accionar el seguro ante esa compra con boleto”, dijo el hombre a cargo del colegio de corredores inmobiliarios.


Por último, Puelles Milán advirtió que en Mendoza solo venden desde pozo aquellas empresas “que tienen trayectoria y algún tipo de antecedentes”, por lo que habilitar la compra desde pozo con boleto vía Registro de la Propiedad beneficiaría a desarrollistas más pequeños. Esto dinamizaría al sector de la construcción, permitiría que se construyan más unidades y se amplíe la oferta de viviendas disponibles hoy para la venta. Y todo con precios de mercado más bajo, ya que se comercializarían a “valor pozo”.


Claves de la nueva norma

Con la publicación en el Boletín Oficial del Decreto 962/2018 a fines de 2018, el Gobierno Nacional introduce dos modificaciones sustanciales a la ley de Registro de la Propiedad Inmueble: ahora podrán inscribirse los boletos de compraventa de viviendas adquiridas desde el pozo, y para hacerlo las partes no necesitarán de un escribano si acceden al sistema de firma digital impulsado por el Ministerio de Modernización.

Este nuevo procedimiento, si bien arrancará en la Ciudad de Buenos Aires, está pensado para todo el país, según surge de los considerandos de la nueva norma, y tiene como objetivo que quienes compren una propiedad desde el pozo tengan protección legal como si hubieran escriturado y, por otro lado, acceso al crédito hipotecario.


De acuerdo con el Decreto, para que el Registro inscriba los boletos de compraventa de futuras unidades funcionales o complementarias nuevas a construir o en etapa de construcción, deben darse determinadas condiciones.

Se trata de que el boleto de compraventa haya sido celebrado por el titular registral del inmueble o por quién sea su sucesor a título particular o universal.

Otra condición que figura en el decreto oficial es que el comprador debe haber pagado, como mínimo, el 25% del precio total y el boleto de compraventa deberá ser firmado digitalmente por las partes, y presentado mediante la Plataforma de Trámites a Distancia (TAD) del sistema de Gestión Documental Electrónica. Este requisito es a fin de determinar su fecha cierta y la autoría e integridad del documento electrónico.

En caso de que las partes no cuenten con firma digital, podrán celebrar el boleto de compraventa o su cesión mediante la intervención de un escribano público.


Para que en Mendoza se puedan aplicar este decreto, desde el Ejecutivo o desde la Legislatura se deber adherir a la norma mediante una ley provincial.


Costos bajos brindan la oportunidad de construir

 






Nos encontramos ante un escenario adecuado para invertir en construcción, advierte un informe del Grupo Construya. El INDEC informó que hasta diciembre de 2018 construir un metro cuadrado costaba un 38,2% menos que en diciembre de 2017.


Se da el caso de que a un inversor dolarizado le es conveniente construir en pesos para luego vender sus unidades en dólares, aprovechando la baja de costos en dólares.


Según Ari Milsztejn, que encabeza la desarrolladora G70, señaló que “en 2019 surgirá una oportunidad dada la baja sustancial en el costo del metro cuadrado en dólares. Hay que agudizar el ingenio con proyectos novedosos y que agreguen valor. Las claves serán: la creatividad, ubicación y valor agregado en eficiencia energética”.


“Al comparar el rendimiento real (en dólares, corregido por inflación de EE.UU.) de un inmueble con el del plazo fijo y el dólar billete durante el período 2015-2018, se observa que el inmueble (incluida la renta neta) fue la opción más conveniente, con 17% de rentabilidad”, aseguró el Pedro Brandi presidente del Grupo Construya.


A largo plazo, la construcción sigue siendo una de las mejores alternativas ya que es segura y más rentable. Invertir en construcción logra que los ahorros incrementen su valor, característica clave que le permite diferenciarse del resto de las opciones.


Por estas razones, el momento que atraviesa el mercado brinda la oportunidad de construir con calidad y obtener importantes beneficios.