Los créditos UVA pierden poder de compra

Argentina mantiene un déficit habitacional crónico. Esto se traduce en más de tres millones de familias sin acceso a la vivienda propia en condiciones dignas y en un hábitat adecuado. Para paliar este flagelo, la anterior administración instrumentó el programa Procrear, a partir del cual se desarrollaron más de 200.000 hogares desde cero, así como se propició la finalización de más de 120.000 viviendas. No obstante, la primera versión del Procrear no alcanzó para superar la carencia habitacional.

La actual gestión, en cambio, modificó radicalmente el programa Procrear respecto de su espíritu original para frenar el deterioro financiero de la Anses y el impacto en las cuentas fiscales y el déficit corriente del Estado.

Por otro lado, hace casi dos años se empezó a dar impulso a una nueva línea de créditos hipotecarios: los créditos a cuota variable ajustados por inflación. Los mismos, ajustan en función a una unidad de medida, llamada UVA, que sigue al nivel de inflación.

Si bien los principales bancos del país están promoviendo fuertemente estas nuevas líneas cómo una solución superadora para que las familias accedan a la vivienda propia, el diseño de estos créditos no se encuentra exento de riesgos intrínsecos, destaca un estudio de la consultora Invenomica.

Uno de los riesgos tiene que ver con el posible desacople entre la inflación y los ingresos de los deudores. Ocurre que en varios segmentos en los dos últimos años los precios se aceleraron con
respecto a la evolución de los salarios. Este fenómeno provoca un aumento en la carga del crédito sobre la economía familiar.

Por otro lado, la incertidumbre del actual contexto de crisis cambiaria puede tener un efecto mayúsculo. Saltos abruptos en la cotización del dólar pueden implicar un deterioro patrimonial
en el momento inicial de la suscripción del hipotecario UVA.

En primer lugar, se destaca que los salarios, en promedio, perdieron contra la evolución de las UVA, en la medición desde inicios de esta línea (abril de 2016) hasta principios de junio pasado. Es así que los ingresos promedios de los trabajadores privados registrados subieron 55,67% mientras que la cotización de la UVA aumentó 57,31%. Esta evolución dispar implicó un mayor peso de la cuota variable a devolver sobre el ingreso total de la familia.

A partir de un crédito hipotético promedio de un banco comercial privado y teniendo en cuenta la aceleración inflacionaria, un ejercicio financiero simple muestra que la relación entre cuota y salario podría incrementarse hasta en 2,8 puntos porcentuales a fin de este año y alcanzar a diciembre una participación del 31,8%, cuando en abril era del 29% (ver gráfico).

Como corolario de este efecto se tiene una carga financiera aún mayor sobre las familias. Por el desacople entre los meses de aumento paritario y los meses de ajuste –mensual- de la UVA, el
resultado marca un peso incremental de más de $13.200 para quienes suscribieron un préstamo en abril de 2016.

Otro inconveniente de estas líneas de crédito es el mencionado riesgo de devaluación. Debido a la histórica valuación en dólares de las propiedades, el deterioro de poder adquisitivo de un determinado crédito contraído puede ser sustantivo. Por caso, quienes tuvieron aprobado un crédito en el último mes (mayo), previo al salto devaluatorio, perdieron hasta 6 puntos porcentuales de cobertura del monto contraído. En valores monetarios, se trata de un diferencial superior a los U$S6.500 sólo por la devaluación.

Con todo, el excedente a pagar en pesos por sobre el préstamo otorgado es hasta un 12% mayor por el aumento del tipo de cambio.

Para aquellos que ya están pagando un crédito en Unidades de Valor Adquisitivo (UVA), la variable más importante no es el dólar, sino la inflación y el sueldo que perciben por su trabajo cotidiano. Al ser un crédito indexado, se ajustará todos los meses a la par de la inflación -tanto la cuota como el capital-. Una preocupación para quienes están por tomar el financiamiento para pasar a ser propietarios fue el aumento de las tasas de interés de los préstamos que otorgan los bancos desde el mes último (el Nación sigue siendo el que ofrece la tasa más baja), y esto también retrajo a varios interesados en poder acercarse a las UVA.

Son varios especialistas los que sostienen que si durante la vida del crédito, el salario acompaña a la inflación, la persona no debería tener problemas para poder pagarlo, porque todos los meses la cuota ajustada del crédito se debería llevar la misma proporción del salario, afirman desde el Grupo Construya.

Un dato alentador que se plantea es que si se analizan series largas bien medidas el índice de variación de sueldos ha estado siempre por encima de la inflación. Alguna vez estuvo uno o dos puntos abajo y la mayoría dos o tres puntos arriba, datos que corroboran su análisis de que quien se endeuda en UVA y tiene un sueldo promedio que se ajusta con el coeficiente de variación salarial -que es el promedio de todos los gremios-- no tendrá problemas en pagar la cuota, analizan desde el Grupo Construya. La buena noticia es que en el Gobierno trabajan para que los próximos llamados a tomar Procrear sean nominados en UVA. Si los créditos están en una moneda que se indexa, los actores del sector aspiran a que los vendedores empiecen a valuar sus propiedades en UVA y no en dólares. Algo como lo que hoy funciona en Chile con las Unidades de Fomento.

Contexto adverso

Un dólar cada vez más alto, las tasas hacia arriba para los créditos hipotecarios y ciertas dudas financieras generaron que en el último tiempo haya dudas sobre la marcha del mercado. La gente sigue confiando en las Unidades de Valor Adquisitivo (UVA), pero los nubarrones en la economía han contribuido para desacelerar el crecimiento sostenido que había arrancado a mitad de 2016. Las otras dudas pasan por los desarrolladores que siguen confiando en el ladrillo pero los proyectos avanzan de manera más lenta.

El escenario va del avance a la cautela, pero todos coinciden en que el ladrillo siempre será una opción ideal como refugio de valor y que la gente mantendrá la intención de poder pasar a ser propietarios (porque los alquileres por lo general indexan más que los créditos por inflación) por lo cual ni bien se logren controlar las distorsiones, y pueda generarse ahorro, el crédito volverá a ser el dinamizador del mercado.

El más dinámico

Las estadísticas del Indec referidas al primer trimestre del año ubicaron al sector de la construcción como el más dinámico en relación a igual período del año previo. El valor agregado por la construcción registró un aumento de 10,8% anual en enero-marzo de 2018 (5,9% marzo-marzo), período en el cual el PIB total experimentó una mejora de 3,5% interanual. La baja base de comparación contribuyó a explicar la velocidad del proceso de recuperación sectorial.