Límites para asentamientos en la zona del Piedemonte
Gabriela Ceppi
Por definición indica el punto donde nace una montaña o la llanura formada al pie de un macizo montañoso por los conos de aluviones. También puede definir la zona donde comienza la ocupación del suelo y el asentamiento de una población humana. Esto es el piedemonte, un espacio de gran longitud que atraviesa varios departamentos mendocinos y que ha sufrido diferentes transformaciones para convertirse hoy en objeto de diferentes usos que van desde especulaciones inmobiliarias, basurales y territorios para construir viviendas sociales, entre otras cosas.
Pero lo cierto es que muchas de estas tierras no cuentan con factibilidad para lograr los servicios básicos mínimos, sin embargo el vacío legal permite que se sigan vendiendo importantes porciones. En este contexto y sin un Plan de Ordenamiento Territorial aprobado por la Legislatura, el Consejo de Ordenamiento Territorial delimitó por primera vez las zonas en las que se podrán autorizar emprendimientos que incluyan asentamientos humanos y en cuales esta posibilidad queda vedada. Ahora serán los municipios los que deberán controlar su implementación.
Los técnicos definen 11 zonas como áreas con aptitud para el asentamiento humano, a pesar de que en algunas los servicios están restringidos o cuentan con uno de ellos de forma limitada. Éstas zonas se definieron considerando la posibilidad de acceder a servicios e infraestructura (fundamentalmente conexión de red de agua potable). También se tuvieron en cuenta las pendientes del terreno (que sean menores al 15%) y las protecciones o defensas aluvionales.
Funcionarios del Consejo de Ordenamiento Territorial elevaron la propuesta de “macro zonificación” del Piedemonte, un trabajo que demandó más de un año de tareas de campo y la participación de técnicos de 30 organismos oficiales, y que permite establecer cuáles serán las áreas en las que se permitirán los asentamientos humanos y cuales no podrán ser habitadas.
Sonia Romero, presidente de la Agencia de Ordenamiento Territorial, reveló algunos puntos del trabajo realizado. En cuanto a la población y los emprendimientos que hoy se pueden ver en el Piedemonte, relató que a partir de los ‘90 los inversores privados remplazaron al Estado como principal agente inmobiliario de la zona. “Fue a partir de esos años cuando se impulsa la venta de tierras, en su mayoría sin servicios, en zonas sin infraestructura, con alto riesgo aluvional y con problemas legales, entre ellos la inexistencia o duplicidad de títulos de propiedad”, marcó.
Durante esta década también se construyó el Corredor del Oeste (conexión vial que une la zona de Chacras de Coria, Godoy Cruz y Capital de sur a norte); se consolida el barrio Dalvian y Palmares; surgen nuevos emprendimientos inmobiliarios como el Bº Raíz y Alto Mendoza, Susso, Barrancos, Boulogne Sur Mer y Sol y Sierra I y II y comienza a construirse el Centro Comercial Palmares, el cual provee de diversos servicios a la zona.
El documento elevado relata que algunos de los mega emprendimientos privados construidos sobre el Piedemonte ubicado al oeste del Área Metropolitana, como Mendoza Norte, Aguaribay Sierras y Lagunas, Pueblo Mío y Alto La Crucesita, como así también la urbanización realizada sobre el ex Loteo Pérez Guilhou, pueden ser tomados como casos de referencia para observar cómo continúa el avance urbano en este área y qué características sociales y territoriales se profundizan.
Áreas aptas divididas en 11
La primera de las zonas especificadas con aptitud está ubicada en Las Heras. El límite está fijado al oeste con el nuevo Proyecto del Acueducto AySAM y al sur con la Ruta Provincial Nº 82. Esta zona posee servicio de electricidad, pero no agua potable, ya que no existe prestador del servicio en la zona ni se encuentra dentro del área servida por AySAM.
La segunda zona también está en el mismo departamento y limita al norte con el ex terreno del loteo Pérez Guilhou, al este con el ferrocarril, al sur con el Barrio Puerta Grande, al oeste con el nuevo Proyecto del Acueducto de AySAM. Se trata de 238,81 hectáreas en las que se destaca un asentamiento rural y el Complejo Productivo y Ambiental “Lumen”, al sureste del terreno. En cuanto a servicios, el terreno cuenta electricidad y potencialidad de servicio de agua.
La tercera zona, dentro del mismo departamento, comprende 903 hectáreas. Limita al norte con la continuidad de la calle Puesto de los Pozos, al este con los emprendimiento de Pulenta y Pueblo Mío, al sur con el ex emprendimiento de Pérez Guilhou y por el oeste el límite propuesto por AySAM como posible área de ampliación de prestación de servicio.
En esta zona se detectaron puestos, emprendimientos turísticos, gastronómicos y lugares donde se puede realizar actividades recreativas, como ciclismo y motocross. Además como en otras zonas del Piedemonte se visualiza la construcción de viviendas de tipo residencial, sobre cauces de ríos secos y/o laderas de cerros. Respecto a los servicios se observa tendido de red eléctrica hasta el predio de Aeroranch, transporte público de pasajero que sólo circula por la Ruta Provincial N°82 y la existencia de un pozo de agua que abastece un puesto.
La cuarta zona delimitada está en Godoy Cruz. Limita al norte con el Barrio La Estanzuela, al este con el Corredor del Oeste, al sur y al oeste con el Barrio Palmares Valley. Suman 51,7 hectáreas. Dentro de este terreno se encuentran barrios consolidados y un sector en litigio judicial, donde existen viviendas con cría de animales. En relación a la infraestructura y servicios, se observó que este terreno tiene electricidad y, a pesar de que el acueducto que abastece a Alto Godoy atraviesa el terreno con dirección sureste a noroeste, paralelo a la calle de servicio del acueducto no está prevista como área a ampliar por AySAM.
La quinta zona, ubicada en el mismo departamento, limita al norte con el cementerio privado Los Andes Memorial, al este con los barrios La Estanzuela y Los Pajaritos, al sur con el barrio privado Palmares Valley y al oeste con los terrenos de la ripiera Piedras Blancas (Arenera del Oeste S.A.). Suman 78 hectáreas en las que se identificaron también varios vertederos clandestinos. En cuanto a los servicios, el sector se encuentra dentro del área servida de electricidad, pero no cuenta con sistema de agua potable, ya que no se encuentra dentro del área servida, a pesar de que el acueducto troncal de AySAM corre paralelo a la calle Perón. Tampoco es factible extenderlo hacia el oeste, ya que las pendientes lo impiden, salvo que se utilice un sistema de bombeo.
La sexta zona limita al norte con el Barrio Boulogne Sur Mer y la formación Crestas del Frías; al este con la calle Juan Domingo Perón hasta Einstein, siguiendo por Chuquisaca; al sur por Don Segundo Sombra; al oeste con el Barrio Sol y Sierra y la recicladora de la Fundación Coloba. La zona de 105,6 hectáreas cuenta con electricidad pero las conexiones del servicio de agua potable no son factibles por encontrarse fuera del área servida, a pesar de que el acueducto troncal de AySAM corre paralelo a calle Perón. Además no posee factibilidad de conexiones cloacales.
La séptima zona pertenece a Capital. El terreno, ubicado por arriba de la línea de defensa aluvional de la Dirección Provincial de Hidráulica tiene una forma triangular cuyos límites son: al este con los barrios de La Favorita, al sur con la calle pública que bordea al autódromo, y al norte con un colector del Dique Papagayos. Suman 79,2 hectáreas. Esta porción de territorio no tiene agua potable, ya que no se encuentra dentro del área servida por los operadores de agua. Sólo se abastece hasta los barrios de La Favorita. Además no cuenta con factibilidad de conexiones cloacales.
La octava zona corresponde a Las Heras y limita al norte con el colector Las Heras; al este con la zona consolidada del Challao; al sur con el circuito el Challao y al oeste con la posible construcción del proyecto del Acueducto del Oeste. Esta porción está comprendida en 46,4 hectáreas y se caracteriza además por ser un área sin posibilidades de ser servida por red de agua potable, la existencia de asentamientos poblacionales aislados y de contaminación de residuos. Respecto a los servicios, esta zona cuenta con electricidad y se abastece en su mayoría mediante camiones hidrantes provistos por la Municipalidad de Las Heras, ya que no cuenta con conexiones de agua potable ni factibilidad para su realización. Sin embargo, marca que el agua provista por el municipio no tiene condiciones óptimas para el consumo humano.
La novena zona está fijada en las Heras y limita al norte con el colector defensa aluvial El Challao y el Barrio Privado La Bastilla; al este con La Bastilla, Barrio Pircas del Challao, Barrio Pórtico del Sol II, Barrio Raíz y Barrio Alta Mendoza; al sur con la calle Emilio Coni, y al oeste con la Avenida Champagnat, Barrio Ruca - Len y terrenos de la Villa Marista. Suman 112,4 hectáreas. El terreno se caracteriza por estar rodeado de zonas urbanizadas, por ser uno de los sectores con mayor posibilidad de crecimiento residencian en el departamento y por la construcción emprendimientos inmobiliarios, entre ellos los barrios privados La Bastilla y Mendoza Norte. La zona cuenta con servicio eléctrico y, el servicio de agua potable como el de cloacas sólo abarca el sector sur hasta la calle Regalado Olguín, por lo cual el sector noroeste, donde se están instalando las nuevas urbanizaciones, carece de estos dos últimos servicios.
La décima zona, ubicada en Las Heras, limita al norte con la alternativa de nuevo trazado de Ruta Provincial Nº 13 , al este con el colector aluvial paralelo a la calle Boulogne Sur Mer, al sur con el barrio Solares de Piedemonte y al oeste con al colector aluvional Las Heras. Comprende 171,5 hectáreas y no cuenta con servicio de agua y cloaca, mientras que el servicio eléctrico sólo llega a la zona sur. Se identificó la existencia de una línea de media tensión que se extiende paralelamente por la Ruta Provincial Nº 13. A pesar de la carencia de estos servicios al igual que en otros sectores del Piedemonte se encuentran barrios en construcción, en este caso sobre el sureste de la zona.
La última zona identificada corresponde también a Las Heras, limita al norte con la zona de amortiguación, al oeste y sur con la Precordillera y al este con el terreno “Campo Las Lajas”. En total suman 2.625,5 hectáreas. Actualmente esta zona no tiene servicios de agua, cloacas, electricidad ni transporte público. Teniendo en cuenta el valor paisajístico del sector, se considera una zona interesante para el desarrollo turístico. Además el informe marca que hay que tener en cuenta que para construir viviendas hay que prever la concreción del proyecto del acueducto del oeste para servir a la zona, como así también definir un modelo de accesibilidad y de ocupación que no altere las condiciones naturales.
Propuestas de acción
El Consejo de Ordenamiento Territorial plantea una serie de recomendaciones y propuestas de acción. El equipo recomienda una selección óptima de emplazamientos en lugares de menor impacto ambiental, la adaptación del trazado urbano a las pendientes del terreno, el emplazamiento de las calles paralelas en sentido a las curvas de nivel, evitando calles largas perpendiculares a la pendiente.
Piden conservar la red de avenamiento natural, propiciando el empleo del espacio de los cauces para recreación y la creación de sistemas diseñados para reducir el consumo de agua en la futura población.
Con respecto a la forestación propone conservar especies autóctonas o adaptadas a zonas áridas, que favorezcan la fijación de suelos y eviten la erosión, contribuyendo a la conservación del paisaje, evitar el desmonte e impulsar el diseño de colectores que permitan la infiltración del agua.
Y exigen a los municipios determinar las dimensiones de los lotes, conforme a la topografía del terreno.
Sin un plan, congelarían permisos para obras privadas
El diagnostico está, pero el plan para ordenar el avance urbano en Mendoza nunca se aprobó. Al parecer junto al cambio de gestión desembarcará una idea que promete, al menos, polémica. Es que el nuevo Secretario de Medio Ambiente y Ordenamiento Territorial, Humberto Mingorance, está analizando un resorte legal para frenar por un tiempo los permisos que las comunas otorgan para nuevos emprendimientos inmobiliarios. Apuntan a barrios privados y aquellos desarrollos que generen mayor impacto ambiental. Esto hasta tanto se apruebe el Plan de Ordenamiento Territorial que lleva más de dos años demorado en la Legislatura.
Mingorance, quien asumió en la reformada Secretaria de Medio Ambiente y Ordenamiento Territorial, fue quien deslizó la idea mientras participaba de la última reunión del Consejo de Ordenamiento Territorial, un órgano consultivo que por ley presidirá durante los próximos 4 años.
El objetivo es aprovechar todo el trabajo que se hizo y darle forma y decisión política. Mingorance aseguró que la situación de Mendoza respecto del ordenamiento territorial está “híper diagnosticada” y que ahora es necesario poner en marcha herramientas que impongan cambios efectivos para lograr un crecimiento equilibrado.
Sus principales lineamientos apuntan a regular el crecimiento de la ciudad y proteger los llamados cinturones verdes. “Hay que tratar de ver cómo las áreas productivas vuelven a ser rentables”, marcó.
