Inversores no tradicionales

Por Cecilia Zabala

Que en Mendoza faltan viviendas no es una novedad. Se calcula que a la fecha, se necesitan unas 135 mil casas nuevas en la provincia para dar respuesta a esta problemática. Con acceso al crédito limitado, un plan Procrear que solo da respuestas a un escaso porcentaje de familias y un Instituto Provincial de la Vivienda que apenas atiende las necesidades de viviendas sociales, hay un amplio segmento de la clase media queda marginado de la posibilidad de la casa propia. Por eso, las asociaciones de profesionales se convierten en una alternativa concreta a esta realidad. 

Con distintas opciones, gremios, cooperativas y cámaras buscan darles a sus socios una salida posible para lograr la materialización de un objetivo difícil de alcanzar. Área Tres llevó adelante un relevamiento que permite reflejar tres ejemplos de entidades de profesionales que se enfocaron en dar respuestas a una demanda cada vez mayor de sus afiliados y también del público en general: el Círculo Médico (CIMESA), la Asociación Mendocina de Profesionales de la Salud (AMPROS) y la Asociación Mutual Farmacéutica de Mendoza (AMFARM).

 

Con motivos distintos, el objetivo es el mismo: satisfacer la demanda de viviendas de sus asociados. Pero también busca opciones rentables de inversión para los fondos que administran, teniendo en cuenta las tasas de interés negativas que, por ejemplo, ofrecen los bancos para los depósitos en plazo fijo.

Mientras que AMPROS y AMFARM crearon cooperativas separadas del gremio de los profesionales de la salud y del Colegio de Farmacéuticos, respectivamente, para dar respuesta a las necesidades, CIMESA decidió volcarse al mercado inmobiliario para aumentar ingresos que ayuden a salir de la delicada situación financiera de la entidad y achicar las deudas que tienen con sus asociados. 

Como sea, estos nuevos jugadores están interviniendo fuerte en el mercado inmobiliario y disputando el territorio a los desarrolladores tradicionales. Uno por uno, esto es lo que están haciendo:

Cimesa

 

La decisión de avanzar sobre emprendimientos inmobiliarios por parte del Círculo Médico de Mendoza se tomó como una alternativa para paliar el alto déficit de la institución. Así la administración que se hizo cargo de la entidad en 2013 decidió lotear un terreno propio, como así también se proyecta la construcción de dos edificios en el mismo predio donde actualmente funciona CIMESA.

 

Según explicó Daniel Coria Mondati, presidente del Círculo Médico de Mendoza,  esta nueva etapa arrancó como la posibilidad de recomponer la parte económica y financiera que se afectó a raíz de la pérdida de los convenios y capitas que tenía por administración, como PAMI, OSEP y otras obras sociales y prepagas que lograron convenios propios con prestadores.

 

Así, CIMESA fue decreciendo patrimonialmente y contrayendo una deuda con los médicos. “En julio de 2013, cuando nos hicimos cargo de la administración nos encontramos con un pasivo muy fuerte. No lo podíamos revertir sin un ingreso extra de capital, que no fuera la administración de las órdenes médicas de la salud”, explicó Coria.

 

Por eso, decidieron apostar por los emprendimientos inmobiliarios, haciendo un análisis muy sencillo: “La salud muy bien administrada deja 3% de rentabilidad, y ese porcentaje invertido en la construcción es mucho mayor”, explicó Coria.

 

A partir de esa idea se destinaron dos terrenos propios, uno de ellos en El Bermejo, donde funciona la parte social, y el otro en el predio donde actualmente está el Círculo Médico.

 

Respecto al primer proyecto, consiste en el loteo de 13.000 metros cuadrados de una zona de 4 hectáreas. Esa zona se subdividió en 31 lotes de los cuales 10 ya fueron vendidos.

 

La venta marca un valor de cada lote de $250.000 de contado con urbanización incluida o de $300.000 financiados hasta en 20 meses, con crédito propio y sin interés bancario. Se trata de lotes de  300 m2. Los habitantes de las casas que se construyan tendrán acceso al club house, quinchos y baños y  podrán disfrutar de una arboleda de 40 años de antigüedad. Además, allí se construyen las primeras canchas de Indoor de futbol de la provincia.

 

En tanto, el segundo emprendimiento, que fue declarado de interés municipal por la Capital, se trata de la construcción de un edificio en el predio del Círculo, en la calle Paso de los Andes, con los límites de Martínez de Rozas, Mariano Moreno y Olegario Andrade. Se trata de un predio de 4.500 m2, en donde hay tres emprendimientos con factibilidad aprobada.

 

El primero –y más próximo- es una propiedad horizontal de  14 pisos, que hasta el piso 7 tendría entrada por Andrade, y el resto por Mariano Moreno. Se proyectan 150 cocheras, ascensor, un restaurante en el último piso y oficinas comerciales. Para este desarrollo, CIMESA contaría con una asistencia financiara del Banco Credicoop por $150 millones.

 

Desde la administración de CIMESA se plantean la posibilidad de cancelar y, en algunos casos achicar la deuda con los asociados a través de la entrega de un departamento como forma de pago.  “El objetivo es recaudar de esos $150 millones invertidos, entre un 12 y 18% neto del monto y destinarlo al pago de la deuda con los médicos”, explicó Coria.

 

Está previsto un plazo de construcción de 30 meses y se llamará a cotización abierta para contratar a la empresa responsable de la obra. El valor de venta del proyecto se calcula en 2.000 dólares el metro cuadrado llave en mano. Y los departamentos variarán entre los 60 y 100 metros cuadrados cada uno.

En tanto, se prevé hacia un futuro la construcción de un segundo edificio más grande en el mismo  predio.

 

Otro de los proyectos apunta a satisfacer las demandas de médicos jóvenes. “La idea es hacer un barrio para médicos, tratar de que sea una casa accesible para que pueda ofrecerse a través de un banco, el IPV o PROCREAR”, agregó Coria.

Farmacéuticos a la delantera

 

La Asociación Mutual de Farmacéuticos de Mendoza es quizás una de las más experimentadas en dar respuesta a las necesidades habitacionales de sus socios. Nació precisamente para eso: acercar la posibilidad de la casa propia a quienes no la tenían, sea estos profesionales farmacéuticos o público en general.

 

Desde su nacimiento, hace casi dos décadas, se orientó a articular con el Instituto Provincial de la Vivienda (IPV), pero pocos resultados dieron sus intentos, ya que la falta de cupos fue una constante.

 

La Mutual es independiente del Colegio de Farmacéuticos dio sus primeros pasos allá por 1995, cuando se adquirieron los primeros terrenos para lotear. Actualmente ofrece un sistema privado de financiamiento, en el que la Mutual actúa como fiduciaria. El proceso es ofertar el emprendimiento, el interesado se asocia al fideicomiso y abona una cuota mensual hasta cancelar su inmueble.

 

Con más de 10 emprendimientos concluidos, actualmente  tiene en ejecución dos torres en calle La Plata de Ciudad. El resto de las construcciones son barrios semiprivados con entrada restringida, pero con servicios públicos.

 

Respecto a los barrios en ejecución, se desarrolla uno en Guaymallén, otro en Mayor Drummond, dos más en Maipú y tres en Las Heras, que se están ejecutando en conjunto con el IPV.

 

En esta Mutual el precio promedio que se maneja por metro cuadrado ronda los $9.500, aunque en viviendas de mejores terminaciones llega a los $12.000 el m2 construido.

 

AMPROS y la visión social

 

El gremio de los médicos y profesionales de la salud en Mendoza también decidió apostar a los emprendimientos inmobiliarios para satisfacer una necesidad de sus afiliados y el público en general. Así, nació la Cooperativa que funciona de manera autárquica al sindicato con la idea de administrar los recursos que se destinan a emprendimientos inmobiliarios para afiliados y no a este gremio de los profesionales de la salud en Mendoza.

 

Actualmente tiene siete proyectos en ejecución. Son dos edificios, uno de 32 departamentos y otro de 42, ambos con cocheras y ascensor en  Las Cañas entre 25 de Mayo y Estrada, en Dorrego. En paralelo, avanza la construcción de cinco barrios: uno en Mayor Drummond y el resto en Maipú, en la zona de los caminos del vino.

 

El sistema de estos barrios es por loteo. La Cooperativa  entrega los lotes urbanizados y los socios construyen su propia casa financiados de manera particular.

 

Estos proyectos tienen un plazo de construcción que se extiende, en el caso de los edificios hasta ocho años, debido a que se financia con los aportes de los socios.

 

El encargado de la Cooperativa de viviendas, Carlos Frison, aseguró que el problema que intentan resolverle a los socios es que “se agrandaron los valores de lo que cuesta comprar o construir”, por eso “a través del gremio formamos la comisión de vivienda para aglutinar gente y abaratar los costos”. Actualmente son 500 los socios que aportan una cuota a sus proyectos.

 

En cuanto a los precios de los departamentos, el metro cuadrado ronda los $10.000 y tanto éstos como los loteos están destinados a los afiliados y familiares.

 Por otra parte, se espera que en breve se lance un proyecto vip para un country de 14 hectáreas de extensión, con un lago incluido, y lotes de 750 metros cuadrados, ubicado en Luján de Cuyo. La comercialización será abierta.