Informe especial: qué pasó con los precios en 2018

Por Federico Manrique

La devaluación del peso superior al 100% en relación al dólar, con aceleración inflacionaria récord (la más alta en 27 años), marcaron a fuego el 2018, desatando un verdadero caos macroeconómico con un durísimo impacto en un sector híper sensible como es el de la construcción y el rubro inmobiliario. ¿Pero qué pasó realmente con los precios del mercado? ¿Hasta dónde pegó la crisis y cómo queda el mercado de cara al 2019 que ya arrancó?

Para responder estas preguntas, básicas en cualquier contexto económico pero difíciles de hacer en un país inestable al extremo como es Argentina, es básico analizar qué pasó con los precios. Sin estadísticas oficiales al respecto, Área Tres tuvo acceso a la base de datos del portal de clasificados online líder del sector inmobiliario de Mendoza como es Inmoclick.com.ar, un sitio que tiene más de 320.000 visitas mensuales con más de 95.000 usuarios únicos y una oferta diaria promedio de 275 propiedades. Allí quienes ofertas inmuebles y propiedades informan sus precios de venta, con lo que permite tener un panorama bien abarcativo de lo que pasó en 2018 en relación al 2017.

Con esta valiosa información (datos al día del mercado) relevada en base a los valores publicados en noviembre de 2018, comparada con la misma información (precios de venta) vigente en noviembre de 2017, se pudo armar un mapa sobre qué pasó con los precios en Mendoza durante el último año tanto en pesos como en dólares. Esa información está desagregada por departamentos del Gran Mendoza y por tipo de propiedades, tomando como base casas de entre 150 y 350 m2, departamentos de 70 a 120 m2 y lotes de 400 a 600 m2. Los valores siempre son promedio por tipo y zona y sirven más que nada para entender qué pasó con los precios en dólares y en pesos (Ver infografía).

La primera gran conclusión a nivel general sobre lo que dejó el terremoto macroeconómico que se vivió en 2018 fue que los precios de los inmuebles subieron fuerte en pesos tras la devaluación, pero cayeron en dólares. En pesos los inmuebles subieron mucho más que la inflación del año, tanto a nivel nacional que cerró 2018 con una suba acumulada del 47,6%, según datos del Indec, como a nivel provincial, que anotó un incremento del 53,7%, según datos de la DEIE.

El valor promedio de venta de una casa entre noviembre de 2017 e igual mes de 2018 aumentó entre 57,82% como mínimo en Godoy Cruz a 108,8% como máximo en Maipú. El resto osciló en subas del 59% en el caso de Capital a rangos del 87% en Las Heras y 93% en Guaymallén.

En dólares, en cambio, estas mismas casas en venta registraron durante el último año bajas en sus precios que van como mínimo de 4,8% en Maipú a máximos del 37,6% en Guaymallén. Los precios en moneda fuerte en Luján bajaron 19,6%, en Capital 24% y en Godoy Cruz cayeron 24%.

Aun en un contexto de fuerte retracción del consumo y caída en el nivel de venta de propiedades como consecuencia de que la inflación fue matando el crecimiento vertiginoso que alcanzaron los créditos hipotecarios UVAs en 2017, los precios de los inmuebles en Mendoza lograron subir mucho más que la inflación promedio de la economía pero la devaluación sí tuvo impacto, generando que en dólares los precios de los inmuebles bajaran. Esto explica por qué durante el año pasado quedó fuera del mercado inmobiliario un asalariado o quien tiene sus ingresos en pesos, mientras que quien atesoró dólares tuvo grandes oportunidades de negocios para salir a comprar propiedades.

Diferentes mercados

Pero el mercado no se movió igual en materia de precios. Hay diferencias entre los que pasó con los precios de venta de las casas en relación a la oferta de departamentos y lotes en el Gran Mendoza.

Siguiendo con los datos de Inmoclick.com.ar, los departamentos en venta subieron sus precios promedio casi dos veces la inflación real del último año e incluso aumentaron en dólares. En Capital los departamentos en venta subieron sus precios en promedio un 139% en pesos y 23,11% en dólares, mientras que en Godoy Cruz aumentaron 113% en pesos y 2,68% en dólares. En Guaymallén subieron 58% en pesos y bajaron 3,97% en dólares. En el resto de los municipios del Gran Mendoza no hay oferta de departamentos a la venta como para comparar.

Que los precios de los departamentos en venta en Mendoza hayan podido subir tanto más en pesos e incluso en dólares  que lo ocurrido en el mercado de las casas muestra primero que el público consumidor de este tipo de inmuebles es distinto. El que busca y compra departamentos manejan montos más acotados, tiene un perfil más de inversor que busca una renta, ya sea por reventa como por alquiler, y es menos dependiente del crédito. Aquí no pegó tanto la caída de los créditos hipotecarios UVA como sí afectó al segmento de las casas.

Otra situación de mercado se vivió durante el último año también en lo que respecta a la venta específica de lotes. En este caso los precios promedio relevados son de terrenos de entre 400 y 600 m2 y en general los valores en pesos subieron más que las casas pero no tanto como los departamentos, mientras que en dólares bajaron pero menos que los precios de las casas.

En pesos las mayores subas de precios se registraron en Guaymallén (+98,45%) y Luján de Cuyo (+92%). Todo el resto promedió aumentos de precios en pesos en torno al 80%.

En dólares, el precio promedio de los terrenos tuvo su mayor caída en Maipú (-17,48%), Capital (-12,64%) y Las Heras (-10,36%). El dato destacado llega de Luján de Cuyo donde los precios promedio de venta en dólares aumentaron en el último año un 27,69%, según datos de Inmoclick.com.ar

Aquí también el mercado de los lotes en venta se mueve con su propia lógica. Pero en general la oferta estuvo mucho más flexible y buscó ser más atractiva para no perder clientes. Y lo hizo con aumentos más moderados en pesos y baja de valores en dólares. Se apoyó también en inversores y familias que buscaron un refugio a sus ahorros y antes que ir al banco optaron por la tierra.

A nivel general y como ocurre casi siempre en tiempos de crisis, el que tuvo ahorros en moneda fuerte pudo sacar ventaja y salir al mercado en busca de oportunidades. Aunque de todos modos el mercado se retrajo y primó la incertidumbre. El gran interrogante está en qué pasará durante el 2019.

Por ahora el parate en el nivel de actividad no se tradujo en una readecuación de los precios por menor demanda de inmuebles. En pesos las propiedades subieron mucho más que la evolución de los salarios e incluso muy por encima de la inflación real de la economía. Esto muestra que los inmuebles, tanto casas, departamentos y lotes, siguen instalados como refugios de valor en tiempos inestables, de gran incertidumbre y destrucción de la moneda nacional. Eso no va a cambiar, sí pude modificar en parte el escenario para 2019 que la inflación baje, las tasas en pesos de alguna forma vuelve a niveles un poco más racionales como para pensar en que puedan apalancar en algo una demanda que seguirá siendo muy restringida.