Mendoza mira hacia el Este para su próximo salto urbano

La renovación del Acceso Este comienza a ser leída no solo como una obra vial, sino también como una pieza de infraestructura capaz de modificar el mapa de crecimiento de Mendoza. Mientras el Gobierno provincial avanza con la reconstrucción de distintos tramos de la Ruta Provincial 22, referentes del sector inmobiliario señalaron que la mejora de la conectividad podría darle un nuevo impulso a la zona Este y fortalecer su atractivo para proyectos residenciales y otros segmentos del real estate.

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La modernización incorpora capacidad vial, nuevos puentes, iluminación y mejoras urbanas. Para los desarrolladores consultados, ese conjunto de intervenciones podría acelerar la demanda y favorecer una revalorización del suelo en una región que al día de hoy mantiene valores relativamente bajos frente a otras áreas del mercado inmobiliario mendocino.

La intervención sobre el Acceso Este atraviesa una etapa de transformación que excede la renovación de una calzada deteriorada. El proyecto oficial contempla una intervención integral sobre distintos tramos de la Ruta Provincial 22, con una inversión total de $128.100 millones para las obras de toda la vía.

Qué va a cambiar

El mapa de obras incluye varios segmentos y empresas detrás de cada una de los arreglos y mejoras. En el sector comprendido entre el Nudo Vial y Arturo González, en Guaymallén, se incorporará una tercera trocha y se proyectan tres nuevos puentes, además de la ampliación de otros dos. La obra también contempla mejoras en los sistemas de drenaje, iluminación y señalización, junto con un parque lineal, ciclovías y espacios peatonales.

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En Maipú, la intervención comprende la reconstrucción de 18,8 kilómetros y trabajos sobre 17 rotondas e intersecciones, además de la renovación de la carpeta asfáltica, señalización, sistemas de contención y banquinas.

Los trabajos comenzaron formalmente en mayo y durante su ejecución requirieron distintos esquemas de circulación y desvíos. En julio, el Gobierno provincial informó que el ritmo de obra registraba un adelanto de entre 10 y 15 días respecto del cronograma original, mientras que en agosto comenzó una nueva etapa de reconstrucción de la calzada principal en Maipú.

Una obra estratégica para el Este

Para Nicolás Allub, CEO de Constructora Colonial, el alcance de las obras debe analizarse dentro de una transformación más amplia del área metropolitana. "Más allá de ser fundamentales para la zona Este, son obras estratégicas y oportunas para toda la provincia", sostuvo.

Según Allub, durante las últimas décadas el crecimiento del Gran Mendoza se había concentrado principalmente hacia Luján de Cuyo, Maipú y el piedemonte, pero de la mano de esos avances, esas áreas han comenzado a enfrentar restricciones vinculadas con la circulación, el agua y el costo del suelo. "Sin embargo, el Este cuenta con la escala territorial y las condiciones óptimas para liderar la próxima etapa de desarrollo habitacional de la provincia", señaló.

Desde su perspectiva, la infraestructura vial había funcionado como una condición necesaria para consolidar ese proceso. "La infraestructura vial y la conectividad son el punto de partida indispensable para consolidar al Este como el destino natural donde las nuevas generaciones y familias mendocinas elijan proyectar su hogar", agregó.

Más conectividad, más demanda

Para los desarrolladores, uno de los principales efectos de la obra se encontraba en la posibilidad de modificar la percepción sobre las distancias dentro del área metropolitana. Una reducción de los tiempos de traslado podría incidir directamente en las decisiones de compra y, posteriormente, en el valor de las propiedades.

"La relación es directa: a mayor conectividad y demanda, sobreviene una revalorización natural del metro cuadrado", explicó Allub. El CEO de Constructora Colonial estimó que el primer impacto podía concentrarse en el segmento residencial y que, posteriormente, podía extenderse hacia desarrollos comerciales, servicios y propuestas turísticas.

A ese escenario sumó el componente ferroviario. "Pensar en una conexión fluida que enlace desde la estación de Junín hasta el aeropuerto abre una ventana de oportunidad inédita para la integración metropolitana del Este", sostuvo.

Juan Manuel Giménez Riili, director de Giménez Riili Desarrollos Inmobiliarios, coincidió en la importancia de la actualización de una infraestructura que había sido concebida décadas atrás. "El Acceso Este está muy bien diseñado hace más de 30, 40 años, pero a todo eso hay que seguir agregándole cosas: nuevos ingresos, más puentes, reasfaltar, agregarle más senderos", señaló.

Para el desarrollador, las obras deben pensarse con una perspectiva de largo plazo. "Todo lo que se haga es bienvenido y no hay que quedarse corto porque probablemente tiene que durar y proyectarse para 20 años más", agregó.

Giménez Riili también planteó que la transformación del Este requiere una articulación entre inversión pública y privada. Desde el sector privado, destacó el desarrollo de barrios con infraestructura y servicios como parte de un proceso de consolidación urbana. "La parte privada, que es la que hacemos nosotros, es hacer barrios de calidad con calles anchas, redes subterráneas, asfalto, con muchos amenities, con paseos comerciales, con espacios verdes, espacios deportivos", explicó.

Pero remarcó que esos proyectos necesitaban infraestructura pública que acompañe el crecimiento. "No nos sirve demasiado si la parte pública no aporta toda la infraestructura alrededor, que una de las más importantes es la conectividad", sostuvo.

El precio de la tierra entra en escena

La mejora de la conectividad también abrió una discusión sobre la evolución de los valores inmobiliarios que podría experimentar la zona. Giménez Riili señaló que la presión sobre el suelo de las zonas más consolidadas puede derivar en un desplazamiento progresivo de la demanda hacia sectores del Este.

"Algo que nadie dice es que la zona más cara de Mendoza es el cuadrilátero que forma el Acceso Este, el Acceso Sur, la calle Elpidio González y la calle Urquiza, donde el corazón sería el Club de Campo. Ahí se encuentra el metro cuadrado más caro de la provincia, probablemente por la zonificación", explicó.

En ese contexto, sostuvo que quienes no pueden acceder a un lote en los barrios privados de esa zona comienzan a mirar alternativas más hacia el Este. "El que no pueda acceder a un lote en un barrio privado de esa zona se va desplazando hacia el Este. Entonces, evidentemente, con la mejor conectividad y buenos barrios, al haber mayor demanda de este tipo de producto, va a subir el precio", afirmó.

La obra vial, de esta manera, se incorporó a una transformación urbana que también estuvo impulsada por el desarrollo privado. La disponibilidad de tierra, la aparición de nuevos proyectos residenciales y la llegada de infraestructura configuraron un escenario en el que la conectividad comenzó a adquirir un peso cada vez mayor en la valorización inmobiliaria.

Desde Constructora Colonial, Allub describió esa estrategia como una apuesta por desarrollos urbanos integrales. "No desarrollamos lotes aislados ni vendemos únicamente metros cuadrados; creamos comunidades planificadas con infraestructura integral, predios deportivos, áreas comerciales y entornos pensados para el largo plazo", sostuvo.