El boom inmobiliario de Vaca Muerta
De a poco pero a paso firme, las desarrolladoras se animan a nuevos mercados y nada resulta tan atractivo por estos días que Neuquén y la localidad de Añelo, la capital de Vaca Muerta. El Study Tour a Vaca Muerta que convocó a grandes empresas de la Argentina fue organizado por Grupo SYG, siendo el maestro de ceremonias el arquitecto Damián Tabakman.
La visita comenzó en las oficinas de Pampa Energía en la Ciudad de Neuquén, donde Santiago Gastaldi, gerente de operaciones de la compañía mostró datos de este verdadero boom “Argentina es la segunda reserva más importante del mundo de Shale Gas, luego de EEUU”.
El especialista remarcó que Vaca Muerta ya no es una promesa “hay 950 pozos en producción y 180 más en etapa de perforación, lo que hace que todos los días unos 7.500 trabajadores ingresen a la zona de Vaca Muerta”.
Este tránsito de trabajadores, con ingresos promedio mes de $150.000 y que en su gran mayoría viajan todos los días unos 100 kilómetros muy trabados desde Neuquén (pueden tardar de 1 hora y media hasta 3 horas), es lo que abrió el potencial para desarrollos inmobiliarios en las localidades más cercanas como Añelo.
Gastaldi fue claro cuando mostró la oportunidad de desarrollo en la zona pero también las falencias que posee esta debido al rápido crecimiento de la explotación. “Se necesitan mejores vías de acceso, tren, más servicios y acueductos”, afirmó el directivo de Pampa Energía.
Luego la comitiva de empresarios de la construcción visitó el Hotel Hilton Garden Inn de Neuquén en el que su propio desarrollador y uno de los más importantes de la región los recibió personalmente. Omar Pirrello de la empresa ASPA Desarrollos mostró el rol clave que juega la ciudad de Neuquén para el crecimiento de Vaca Muerta y por qué ellos apuestan a la Ciudad Capital y no a la localidad de Añelo.
Pirrello pidió analizar bien las cosas. “En Añelo hay complejos que no están alquilados”, dijo.
En el Hilton las conferencias siguieron con la presencia de Damián Lopo de Crowdium, empresa que está trabajando en la zona y aportó un dato muy contundente “el negocio en Vaca Muerta suma un total de U$S8.400 millones”,.. “por día van al lugar entre 24.000 y 30.000 personas y hay solamente 1.000 camas disponibles”, refiriéndose a Añelo, plaza en la que ellos están presentes y destacan su potencial para captar inversiones inmobiliarias.
Otro de los disertantes, Guillermo Reybet del Colegio de Martilleros de Neuquén alertó que “se puede llegar a pagar unos U$S2.000 de alquiler por una casa en Neuquén Ciudad debido a la demanda de los trabajadores del petróleo, esto perjudica a quienes no están en esa actividad”. El panel del Hilton debatió todo el tiempo si era mejor realizar una inversión inmobiliaria en la Ciudad de Neuquén o en el epicentro de los pozos, Añelo y hasta El Chañar, una localidad que queda a mitad de camino de ambos puntos.
En el panel participó Alejandro Gawianski de Hit quién está haciendo pie con su sistema de desarrollos colaborativos en Neuquén, a partir del potencial de Vaca Muerta.
Los datos no dejaban de circular. Por ejemplo se destacó que a partir de 2020 existe ya una nueva norma que prohibirá que los trabajadores vivan en containers, algo muy usual actualmente.
Obviamente cumplir esta norma generaría mucha más demanda de vivienda con construcción tradicional o industrializada en la zona.
El intendente de Neuquén, Horacio Quiroga, llamó a los desarrolladores presentes a invertir en la Ciudad, destacando que sería el lugar natural para cualquier tipo de inversión que esté relacionada a los hidrocarburos. El Intendente prometió reglas claras y trabajar palmo a palmo con los desarrolladores inmobiliarios. Fue muy crítico con sindicatos del lugar, un tema que hay que tener muy en cuanta a la hora de decidir cualquier inversión.
Otro dato a destacar es el “veranito” que vive el shopping de IRSA en Neuquén. “Este es el único Shopping de IRSA en todo el país en el que no cayeron las ventas los últimos meses, al contario en Alto Comahue las ventas crecieron estos meses notablemente”.
Por su parte, Gustavo Menayed, del Grupo Portland, quién está apostando fuerte a la localidad de Añelo, dijo que “se prevén 25.000 pozos nuevos en los próximos 30 años” (actualmente existen unos 1.000). Menayed presentó un desarrollo que impulsa pegado a la localidad de Añelo, sobre un predio de 120 hectáreas. “La idea es sumar desarrolladores y que lo que hagamos tenga algún tipo de control”. El proyecto que propone sería como un nuevo Añelo casi lindero al casco existente pero con mejor arquitectura, controlada y servicios propios. El complejo se llamará UP Town Añelo y parece realmente una muy buena alternativa.
Martín Boquete de la Inmobiliaria Toribio Achaval, quienes comercializan un desarrollo en Añelo, contó su caso “vendimos a 2.400-2.500 dólares el metro, y ninguno de los compradores vino al lugar ni conoce Añelo”. “Cuando contamos que estábamos por lanzar algo a la venta en Añelo, comenzamos a tener consultas inmediatamente. Ya tenemos el 60% vendido en dos meses y medio, aunque con las PASO se dejó de vender y se retrajeron cinco compradores”.
En las conferencias también participaron desde RE/MAX Neuquén, Guillermo Sandoval y Gastón Martínez, quienes mostraron relevamientos de precios de la Ciudad de Neuquén y aportaron datos que sumaron al optimismo “nuestra región tiene el consumo de cemento más alto del país” afirmaron; o “a Neuquén Ciudad llega más gente a vivir desde otros lugares día a día que la que nace en la localidad”.
Otro participante, Sebastián Cantero fue contundente “la llave del negocio es el contrato con la compañía petrolera”. Mostrando que no es desarrollar y esperar a los inquilinos. Los inquilinos, son los trabajadores del petróleo y los manejan en grupos o paquetes quienes tienen los contratos directos con las compañías petroleras, y muchas veces eso puede ser una traba para un desarrollador inmobiliario, debido a que parte del fee que se cobra por cama se lo quedan estas empresas “intermediarias” o “operadoras”.28 personas por día
La radicación en la provincia de gente que llega desde distintos puntos del país aumentó un 11 por ciento, según los datos que maneja la Dirección de Registros Civiles, que comparó el primer semestre con igual período pero de 2018.Sin contabilizar a los extranjeros, en lo que va de este año 5.182 personas asentaron domicilio en el territorio neuquino (a razón de 28 por día), cuya procedencia se debe de manera mayoritaria al norte de la Argentina (Salta y Jujuy) y al conurbano bonaerense. El resto se reparte entre el cordón industrial de Córdoba y algunos migrantes de la Patagonia, donde Chubut tiene la mayor incidencia.
Respecto de los lugares de residencia, Neuquén capital concentró casi el 60%, mientras que si se toma el departamento Confluencia en su conjunto ese porcentaje asciende al 75%.Otro 10 por ciento correspondió a aquellos que se instalaron en las localidades petroleras y su zona de influencia, con San Patricio del Chañar a la cabeza, seguido por Rincón de los Sauces y Chos Malal.