Quinta Sección, la joya más buscada en la Ciudad

Por Santiago Montiveros

Las viejas casonas dan paso a un futuro no calculado, cuando su señorío parecía que sería eterno. De la moda de los hostels, a la demolición lisa y llana para dar paso a algún condominio de 4 o tal vez 15 departamentos con cocheras y, en la mayoría de los casos, un SUM para que compartan los nuevos inquilinos. Ni señorío ni transformación urbana: una respuesta práctica que marca una época y que es entendida como tal. 

Algunas de esas casonas sobreviven intactas y están ahí, ratificando un estilo original que diferenció a una de las zonas más exclusiva de la ciudad de Mendoza. Algunas preservaron un árbol añoso y se extendieron a su alrededor. Otras, un trozo de la parte más arquitectónica de su vieja fachada. Pero de a poco se fueron, dando paso a una redimensión moderada que ubica a la Quinta Sección al frente del desarrollo inmobiliario de la Capital, como marcan las estadísticas oficiales.

Sin la posibilidad de apostar al dólar, con el “efecto devaluación” a cuestas y con una baja o nula rentabilidad bancaria por tasas de interés negativas frente a la inflación real, fideicomisos e inversores privados apuestan a la construcción de pequeños edificios de departamentos que se introducen en un escenario novedoso y representan una solución al “despoblamiento” de la zona, donde la migración hacia barrios privados marcó una tendencia en las últimas décadas y dejó a la Quinta Sección con una densidad habitacional baja, con muy pocos habitantes por hectárea.

Muchas casas quedaron desocupadas y los herederos tomaron la decisión de venderlas, nada más que para repartir la herencia. Estas viviendas, en algunos casos, fueron demolidas y ante el elevado costo del terreno, la construcción de edificios de propiedad horizontal, cuyo valor podía ser costeado por varios propietarios de departamentos, representó la salida más conveniente para los inversores. Así, la Quinta Sección mantiene la función residencial pero bajo otra modalidad, conveniente desde diversos puntos de vista.

Claro que, como ocurre ante cualquier cambio de paradigma, hay quienes se resisten a lo nuevo y quieren conservar la pintura clásica de la zona. De todas maneras, son momentos de transición, difíciles para algunos, pero cuya oposición no representa una resistencia combativa. Así, al tratarse de una mutación moderada -con un código de edificación con exigencias que permiten preservar la calidad ambiental y de vida- funcionarios, inversores e inquilinos confían en una aceptación progresiva y masiva.

“Las normas edilicias que se pensaron para la Quinta Sección favorecen la construcción de PHs. Hay una renovación edilicia importante y mucha gente que está buscando departamentos chicos y bien ubicados encuentra su lugar de vivienda en este nuevo escenario. Además, este fenómeno va a permitir mantener a los habitantes en esa zona que últimamente quedó ‘despoblada’ por las mudanzas a los barrios privados”, señaló la directora de Planificación Urbanística de Capital, Silvana Bragagnini.

En diálogo con Área Tres, la funcionaria de la Ciudad de Mendoza explicó que “el Plan de Desarrollo Urbano que implementamos en 2010 tuvo como objetivo redensificar moderadamente esa zona, con edificios que tuvieran una restricción en altura que, en la mayoría de los casos, no pueden superar los tres pisos”. En este sentido, el Código de Edificación vincula la altura con el tamaño del terreno y, a partir de esta fórmula, son muy pocos los proyectos inmobiliarios que pueden elevarse por encima de los tres pisos.

“Los bloques que se hacen son muy agradables, con una altura que no es impactante y con mucho espacio verde que permite conservar la esencia en relación a la calidad de vida y ambiental de la Quinta Sección, adaptándola a un nuevo escenario demográfico y económico”, continuó Bragagnini. Al respecto, la actual normativa exige una cantidad de terreno libre para espacios verdes del 50%, que se plasma en jardines en el frente de los edificios y patios internos recortados, como explicó la directora de Planificación Urbanística.

Adaptación a la crisis

La construcción de pequeños edificios de departamentos, austeros pero con las comodidades y seguridad que caracterizan a los emprendimientos levantados en la Quinta Sección, es una realidad cuyo desarrollo -más que interrumpirse- se ha potenciado en los últimos años. Sin embargo, pensando en la comercialización de las unidades, algunos inversores adaptaron sus pretensiones a la crisis económica que afecta de manera directa la demanda. Así, hay proyectos que se pensaron originalmente de una manera y se finalizarán de otra.

En algunos casos, se redujo la cantidad de departamentos y, en otros, se obvió la construcción de SUMs (Salón de Usos Múltiples) para no encarecer el valor de las expensas, que oscilan entre 500 y 2000 pesos. 

“Mucha gente que compra un departamento como inversión, después no puede alquilarlos por el elevado costo de las expensas o tiene que disminuir mucho el valor mensual del departamento. Por eso, optamos por quitar el SUM del proyecto porque, además, son espacios que generalmente no se usan mucho”, explicó María José Tarín, fiduciaria de un proyecto inmobiliario ubicado sobre Agustín Álvarez.

Por otra parte, algunos proyectos que comenzaron a materializarse previo a 2010 -cuando se modificó el Código de Edificación de la Ciudad-, tuvieron que adaptarse a las nuevas restricciones en relación a la altura. Así, había emprendimientos que superaban los cuatro pisos y que, al no contar con la superficie necesaria que se requirió a partir de ese momento, obligó a los arquitectos a rediseñar el edificio. En algunos casos, se redujo la cantidad de departamentos y el proyecto siguió adelante hasta su concreción.

Más allá de la materialización de los proyectos, la venta de unidades -que por lo general son de 2 dormitorios con un valor promedio de 200 mil dólares- varía de acuerdo con cada empresa. Por un lado, están aquellos comercializadores que ofrecen los departamentos antes de la finalización de las obras y, en algunos casos, alcanzan a vender la totalidad del complejo antes de que se cumpla el plazo de habitabilidad. Contrariamente, existen empresas que optan por finalizar la construcción, demorar el proceso de venta, no difundir información sobre el proyecto y esperar la evolución del mercado debido a la distorsión de precios, la disparada del dólar paralelo y la falta de un horizonte medianamente claro para fijar precios.

Este tipo de unidades, que en su mayoría se construyen en el sureste de la Quinta Sección (Paso de los Andes, Sobremonte, Martínez de Rosas y Clark, entre otras arterias), generalmente son adquiridas como inversión y posteriormente alquiladas a parejas de jóvenes profesionales de clase media que pueden solventar los costos de renta y expensas.  

De todos modos, si bien es más habitual la construcción de departamentos de dos dormitorios, las unidades más pequeñas encuentran una excelente recepción por parte de jóvenes que dan sus primeros pasos en el campo laboral.