Invertir para ganar pero con airbags

Por Ariel Venneri, especialista en economía y finanzas corporativas, y socio fundador del grupo MAHE Desarrollos Inmobiliarios.

La Argentina se encuentra en un período de marcado cambio político y una economía que enfrenta turbulencias, a menudo comparada -de manera incorrecta- con crisis pasadas como las de 1989 o 2001. La distinción radica en dos factores actuales que no estuvieron presentes en esos momentos:

Diseño inteligente en departamentos para hospedaje temporal

Por un lado, los precios de activos argentinos están en niveles de oportunidad inéditos, incluyendo el mercado de desarrollo inmobiliario, con valores en niveles de 2011.

Y por otro, un panorama alentador para las exportaciones en este nuevo 2024, con sectores en franca recuperación de cantidades y precios -como el agrícola-ganadero-, y otros que, hace solo unos años, se mostraban como potencialmente importantes, y hoy son netos generadores de fuertes niveles de exportación (energía, minería, economía del conocimiento).

Estos factores crean un incentivo rara vez visto en las últimas décadas para la inversión en Argentina, con prácticamente todos los astros alineados favorablemente.

En paralelo, el prolongado y desgastante proceso electoral del 2023 y la asunción de la nueva administración nacional añadió numerosas incertidumbres, aún sin resolver. El análisis de la evolución de los precios de activos, como acciones, bonos y otras opciones tanto financieras como de economía real, indican pronósticos de un aumento significativo de valor, pero también se vislumbran riesgos considerables debido a la falta de certeza sobre los resultados de la gestión del nuevo gobierno.

En línea con la sabiduría popular, la recompensa puede ser grande, pero también lo es el riesgo. En este punto, es donde - por su exclusiva particularidad y ventaja respecto a otras opciones - la inversión en desarrollo inmobiliario vuelve a ser la "estrella" del momento..

Y si además consideramos la oportunidad de invertir en un activo innovador y sustentable, que refuerza la seguridad y una mayor valoración, la elección adquiere la naturaleza de una experiencia equiparable a disfrutar de un paseo en un automóvil de máxima potencia y aceleración, con la tranquilidad de contar con los airbags de primera calidad en caso de eventualidades.

Esto es el hecho de tratarse de un recurso que, más allá de los vaivenes y tormentas que han caracterizado la volátil economía de nuestro país, a lo largo de los años, y más allá de períodos cortos de mayor o menor crecimiento de precios, en las últimas décadas se ha verificado que el valor en dólares de este activo ha mostrado un recorrido alcista seguro y consolidado. A modo de ejemplo, el valor del m2 promedio en CABA paso de poco más de USD 900 (en 2002) a USD 2.300 en la actualidad, un impresionante incremento de nada menos que el 255% -medido en dólares-, superando a cualquier otro activo comparable.

Perspectivas y potencialidades del submercado de Alquiler Temporario, en el entorno actual.

Frente al panorama planteado, los desarrollos inmobiliarios pensados a partir de satisfacer las necesidades del turismo (interno o externo) así como las de las personas que vienen del interior o del exterior a estudiar o trabajar, se vuelven una alternativa interesante de inversión. Datos de la Cámara Inmobiliaria Argentina, comentan que durante 2023, la compra de departamentos chicos con este fin aumentó un 15% respecto al año anterior.

Esto en un contexto donde el crecimiento del turismo entrante aún no ha alcanzado los niveles pre-pandemia, sugiriendo un mercado potencialmente en expansión. AirDNA destaca que la oferta de propiedades en CABA aumentó un +65% en 2023 y el nivel de ocupancia alcanzó estándares altos cercanos al 60%. En este último punto, la plataforma de Analitycs para el sector detecta, en relación a la estacionalidad de la demanda, picos muy marcados para mayo (+50%) y noviembre- diciembre con un 74%.

Por su parte, el Observatorio de Turismo de GCBA, indicó que, entre enero y septiembre de 2023, más de 2 millones de turistas internacionales se alojaron en CABA (93% respecto de 2019) y un número similar corresponde a turistas nacionales. A nivel del PBI turístico, el organismo informa que, durante el 2022, se reportó un gasto anual estimado sobre el total de turismo extranjero de USD 1.141 millones (+900% respecto de 2021 afectado todavía por pandemia).

En lo que respecta a los niveles promedio de tarifas, los mismos siguen siendo relativamente bajos, en comparación con otros destinos de la región, como Río de Janeiro (Brasil) donde la noche ronda los USD 105, respecto a los USD 60 promedio.

Dada la atracción de Buenos Aires, esto anticipa un margen significativo para un mayor crecimiento en tarifas y rentabilidad.

Ante un panorama de creciente oferta, con muchas opciones pertenecientes a propietarios individuales, lo que se traduce en una gestión poco profesionalizada, se denota una clara oportunidad para el crecimiento y la consolidación, especialmente en opciones de complejos o edificios diseñados y administrados específicamente para ofrecer unidades estandarizadas.